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保証金償却
保証金償却契約は近年増加しており個人が住居（寝食する空間）として使用するような場合でも一定額のお金を返さないとする契約が問題になっております。
何が問題かというと貸主側は預かり金があるけども少しは無条件でこちらが頂き、そして残りを返しますが、もし傷や汚れがあればさらに差し引きまよという契約書を提示しております。
しか消費者（個人契約の入居者）は預け金は消費税もかからないので貸主側の売り上げにはならないので１００％返還されるべきと考えなのでこの部分で双方の解釈が異なるものです。
しかし事業用として契約するような場合ではテナントや事務所、SOHOのような使用する場合は契約書通りになり消費者契約法は使えないので注意しましょう
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保証金は100%償却するという契約
今から約１年前(もう少し正確には平成２３年の１０月下旬)に約２年８ヶ月住んだ賃貸アパートから退去しました。
入居したときに3ヶ月分の家賃を「保証金」として払ったのですが、退去時には保証金は全く返却されませんんでした。
理由は賃貸借契約書に「契約解除時に保証金は償却費として100%すべて大家さんに支払われる」という内容があったためです。
また賃貸借契約書には「退去時に借主がロック交換代（鍵交換）を支払う」となっており、さらにロック交換代を支払わされました。
そのときは泣き寝入りしたのですが、約１年たった今からでも請求できますでしょうか？
賃貸借契約書は手元に残っております。どうかアドバイスいただけないでしょうか？よろしくお願い致します。
はい、保証金の償却契約ですので償却費100%は仕方がないと考えます。
支払わなくてもいいものとしてはロック交換代ですね。特に鍵をなくしていなければ支払い義務はありません。
後は仲介手数料を家賃の１か月分払っていると思いますので半分返してもらえる可能性があります。
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１００％償却ルール
名古屋から東京の賃貸マンションに引っ越し、入居の際に月額賃料60,000円の3ヵ月分にあたる、180,000円を、「保証金」として支払いました。
引っ越しの以前の自宅に、FAXで、料金表が送られてきて、保証金のところに100%償却とだけ載っていました。入居後に、賃貸契約書を受け取りました。特約についての口頭での説明や、文書による説明もなにもありませんでした。
この度、そのマンションを引っ越したのですが、この100%償却のルールは納得できません。
消費者契約法10条、およびガイドラインに従って、必要性のない分の保証金を返してほしいです。はじめから一切返金しないと言うのであれば、これは保証金・敷金ではなく、礼金出はないでしょうか？
おっしゃるとおり初めから１円も保証金を返さないという契約なので保証金を預かるのではなく礼金として頂きますが正しいと考えます。
あたかも預かり金のように見せかけて実際は１円も返さないというやり方は少し酷いと考えます。
地域柄
保証金332,000円、償却182,000円という内容で契約しました。納得がいきませんでしたが、地域柄なのかこういう契約の物件しかなく、了承しなければ借りれないためサインをしました。
退去にあたり、やはり不当な契約ではないかと思いＨＰを検索してみつけました。
「賃貸借重要事項説明書」には
償却とは、敷金又は保証金の金額の内、ある割合の金額が、礼金又は権利金的なものとして返還されないことをいいます。したがって、償却があるときは敷金又は保証金より償却額を差し引いた残額が通常言われる意味での敷金又は保証金となります。
保証金敷金のうち償却費、及び礼金権利金は、入居期間にかかわらず一切返還されません。
上記のような項目があり契約時に説明も受けたので、諦めるしかないでしょうか。
償却174,000円については仕方がないと考えます。しかしながら補修費についてはなるべく最低限の支払いにとどめるようにしましょう。
テナント（事業用）として契約
テナント（事業用）として保証金契約しておりました。
賃貸借契約書には保証金は償却等により返金できないとの内容は記載されていません。解約の申し入れは３ヶ月前と記載されています。
ただ、売上が今後も見込めず、賃料を払っていけないための解約で、現在賃料２ヶ月分を滞納しています（家主に事情説明し、納得して頂いた上です）
もともと家主がピザ屋を経営していた物件で、譲って頂いた形です。
売上については家主も実績があるため、解約理由は理解すると思います。
償却でなくても契約書に保証金を返しませんと書かれていれば、テナント契約の場合返還されないと考えます。
家賃については３ヶ月を払わなければいけないと考えます。分割払いにしてもらう方法もあります。
礼金を1ヶ月分支払った
入居前に仲介業者より保証金を1か月分預かるが、これは退去時の修繕費用に当てられるものであり、100％償却であるという説明を受け契約しました。
また、礼金を1ヶ月分支払った記憶があるようなのですが、契約書にはその旨の記載はありませんでした。
退去1ヶ月前の退去連絡を管理会社にした際も同様の説明を受けていました。しかし、退去の立会いに妹が行った際に、同席予定だった大家さんは参加されず、その後ご自身のみで確認をされました。
その後の説明で、大家さんの解釈として保証金は礼金、原価償却にあてるような費用であり、原状回復費用は実費で頂くという連絡があり、修繕費用を請求されました。
壁に5cm幅程度のヘコミをつけてしまった以外は喫煙等もなく通常通り使っていたとのことです。
しかし請求されたものは壁紙全ての張替えとクッションカーペットの張替え、エアコンのクリーニング費用、ホームクリーニング費用等18万円程度を一方的に請求されました。
確かにこまめに清掃していた様子はないのですが、排気口周りの汚れなどで防ぎようがないようにも感じました。そしてこれらの費用を払う必要があるのか疑問があり、連絡させて頂きました。
礼金も払っているので１ヶ月分程度の償却でいいと考えます。
仮に全額償却されても壁凹みのクロス張替えでよいと考えます。
エアコンやクリーニングは支払う必要がないと考えます。
保証金を年10％償却するという契約です
父の代からの借店舗を、家主事情による建替えのため退去し、解体・新築後再入居する予定です。保証金の返還が受けられるのか、それとも全額償却なのか、次回の入居の際引き継げるのか、教えて下さい。
昔父が交わした不動産賃貸借契約書（昭和48年締結）によると、保証金を71万円差し入れています（無利息）。
条項で、「貸主は明け渡し終了のとき、保証金を借主に返還する。但し、保証金の内年10％償却引と定め借主に返還する」とあります。
年10％償却引き、というのをどう計算すればいいのか、60年から今に至るまでの間に補填はしていません。
今は何も残っていないのか、また次回入居の際には新たに保証金の差し入れが必要なのか、考え方をご教示頂けますようお願いいたします。
退去する際の精算方法としては１年間で54,000円づつ償却（差し引かれる）ので１０年以上入居すれば１円も返ってこないということになります。
しかし、物件建て替えによるものなので補修費のような追加費用を支払う必要がないと考えられます。
新たに契約する際ですが、別途貸主側が指定する保証金の金額を預けることになると考えます。
保証金償却1ヶ月分は確実に返ってきませんよと言われた
アパートを出ていく際、退去費用の合計が家中で喫煙をしていたためか、全面壁紙張り替えで173873円でした。画鋲などは気を付けていたため一つも刺さなかったので、少し高いのかな？と思いつつも壁の黄ばみ(新築だったため)が目立つとのことで、その値段には一応納得したのですが、問題は敷金償却です。
正直、初めて借りた賃貸で、しかも未成年だったと言うのもあり、契約は全て私自身が説明を受けましたが、契約者は母親だったので、ほとんどは母親に郵送でサインだけ頼む、という形で契約しました。
そういうこともあってか、出ていく際に、私は初めて保証金償却のことを知り、契約書には全て15600円、と記載されているのにその契約書の冊子の一番後ろに覚書、という形で敷金2ヶ月のうち1ヶ月を償却する、とゆう文書だけの紙がありました(ちなみにそれも母親がサイン済み)。
その覚書のせいで、差引不足額は17973円だったはずが、95973円になってしまいました。
退去業者の方も、この契約書は少しおかしいから、訴えればお金とれるかもよー！？となり、ちゃんと物件の業者の人に確認してから、正式な金額を連絡します。といったまま1年半連絡はなく、私はなにが都合の悪いことでもあったのかと思い、正直1円も払ってないことに罪悪感もありながらも、その件については忘れかけていました。ですが今日、その物件業者の方からの連絡で、95973円を払え。と言ってきました。
保証金償却についての説明の際、私は、例えば退去費用が78000円以下だった場合は1ヶ月分は確実に返ってきませんよー。みたいな説明をされました(正直2年以上も前で記憶は曖昧です)。礼金も2ヶ月払い、さらに2ヶ月分のうちの1ヶ月も礼金扱いみたいになっていて、なんだか納得がいきません。正直裁判を起こす気は全くありません。
償却については仕方がないですが、クロスについては入居年数が２年であれば工事代金の６８％負担ですむはずです（国土交通省のガイドラインによる借主負担率）。この部分を不動産屋に伝えてみては如何でしょうか。
保証金は全額償却すると書かれています。
契約書には次のように書かれています。
１.貸室賃貸借契約書に特記項目があり、そこに「本契約において、保証金は全額償却されるものとする」という記載があるのですが、こういった場合は、いくら部屋を綺麗に使っていたとしても、返金は一切ないのでしょうか？
２．新築物件に入居したにも関わらず、入居時に「鍵交換代」として10,500円支払っています。新築物件の為、鍵交換代は不要なのではないかと思うのですが、これは請求しても戻ってこないのでしょうか？
３．仲介手数料として、78,750円を支払っているのですが、不動産屋からは「借主が全額支払うということでいいか？」という説明はありませんでした。この場合、請求すると半額は戻ってくるのでしょうか？
契約内容全般を見ると貸主がかなり利益を出す、契約になっていますね。保証金は全額償却については仕方がないと考えます。鍵交換代は本来支払う必要がないのですが....
仲介手数料は償却とは異なるので支払い義務はないと考えます。